Русские Гавайи – форум русскоязычной общины

Уважаемые господа прошу вашего совета. Решил я вложиться в недвижимость и нашёл заманчевое предложение во Флориде. Подскажите какие подводные камни меня могут ждать? Куда можно обратиться за официальной информцией по этой недвижимости, на наличие ипотек, залогов и легальных владельцев? Может кто знает человека во Флориде который может помочь.
Вот примерные данные о недвижимости. Что скажете? не лохотрон?

Недвижимость во Флориде - в Орландо

Город: Орландо (Orlando), штат Флорида

Краткое описание:

Апартаменты в Орландо – в жилом комплексе закрытого типа. Комплекс расположен в престижном районе города, в нескольких минутах езды от всемирно известных парков развлечений. Возможно приобретение как для собственного проживания, так и с арендатором. Доход от сдачи в аренду до 16%. Недвижимость в США - для жизни и инвестиций.

Стоимость за объект: 52900 $
Описание
Недорогая недвижимость в США - как удачный вариант покупки "второго дома" за рубежом, а также – как хороший вариант для инвестиции. Возможно приобретение как для собственного проживания, так и с арендатором. Доход от сдачи в аренду до 16%.

Местоположение комплекса доходных апартаментов:
• комплекс апартаментов находится в престижном районе Winter Park Аrea, в непосредственной близости от всех достопримечательностей Орландо
• в нескольких минутах ходьбы от мест сосредоточения бутиков, ресторанов и аутлетов
• в нескольких минутах езды от всемирно известных парков развлечений: Disney World, Daytona Beach, Downtown Orlando, Cape Canaveral, Universal Studios, Celebration Station
• международный аэропорт Орландо находится в 15 минутах езды от комплекса

Развитая инфраструктура комплекса:
• собственный парк, зеленые насаждения, ландшафтный дизайн
• места для семейного отдыха, детские площадки
• 3 больших бассейна, фитнес-центр, рестораны, закрытый клуб для жителей комплекса

Характеристики апартаментов:
• на выбор - апартаменты с 1,2 и 3 спальнями
• отдельный вход в каждые апартаменты
• просторные спальные комнаты
• дизайнерская кухни и сантехника
• большие гардеробные комнаты, кладовые помещения


Специальное предложение
для покупателей последних апартаментов в данном комплексе, в целях скорейшего завершения продаж компанией-консолидатором введена бонусная схема, благодаря которой в течение первых 2 лет:
• покупатель не оплачивает Управляющей компании эксплуатационные расходы (порядка 3% от стоимости недвижимости)
• Управляющая компания берет на себя (вместо покупателя) оплату налога на недвижимость (1.5% в год)


Возможно приобретение как для собственного проживания, так и как объект инвестиционной недвижимости (доходный апартаменты с арендаторами).

Схема инвестирования в доходные апартаменты во Флориде =
+ высокий уровень заполняемости арендаторами до 90-95% в среднем по году
+ стабильный Cash-Flow, формируемый Управляющей компанией с 25-летним опытом
+ приобретение по цене на 50-75% ниже, чем пиковые показатели 2007 года
дает инвестору:
+ рентная доходность до 16% годовых
+ чистый доход до 10%годовых
+ высокий потенциал роста стоимости актива в средне-срочной перспективе
не требует от инвестора:
- управления коммерческой и административной деятельностью объекта
- решения вопросов бухгалтерского, юридического и налогового сопровождения

_________________
В Испании всегда светит солнце

Арифметика простая
1. Проверь за сколько идет рент в этом билдинге или вокруг него по крейглисту. Осюда если это $705 ( а я нашел 24 обьявления до $600 и 111 от 600 до 705$)
2. 6% берет себе менеджер
3. добавляй на свои расходы:
проперти тах(ПОСМОТИ НА WEB SITE ORLANDO GOV)платишь два раза в год( хорошо если это будет манаджер) + ежемесяцная плата маинтинесе( опять минусуй если ето за щет менеджера)+ на реноватион+ не понял кто же будет платить налоги с рента, если ты добавляй 34% В ГОД С прибыли.
4.ВСЕ ОСТАЛьНОЕ ТВОИ ДОХОДЫ.

10% Mожно на Гавайях получить. Только Сокол не Одобряет

И еще я слышал, что во Флориде страховка на недвижимость дороже, чем в других штатах (из-за частых ураганов).

Спасибо Никола, а вот что вы скажете о этой информации?
Цены на квартиры в этом районе до кризиса были в районе $200,000б сейчас 53,000. Данный жилой комплекс
всего в шаговой доступности от магазинов, торговых центров, ресторанов и всех основных
центров и парков развлечений Орландо. Международный Аэропорт Орландо находится в 15
минутах езды от комплекса.
Продавец платит 2 года все расходы, связанные с владением объекта страховка, расходы на
содержание общих площадей, расходы УК , а так же все налоги на недвижимость. Доходность
по арендным ставкам составляет 12‐13%.

Дальнейшая процедура оформления следующая. Если Вы подтверждаете, что Вас это устраивает, то я отправлю Вам форму, для заполнения личных данных. Мы откроем Вас в течение 10 дней счет Escrow account - трастовый счет, через него совершаются все сделки с недвижимостью в США, и после открытия счета и поступления средств, в течении 30 дней, Вы станете собственником указанных апартаментов. Расходы по сделке составят около 3-4%. Это расходы на оформление –регистрация сделки и на нотариуса.



Для того, чтобы приступить к процессу, нужно заполнить форму LOI, -письмо о намерениях.



Для резервации необходимо будет оплатить 5000 USD, за каждый апартамент, как депозит. После, чего юристы приступят к оформлению сделки. Сделка закроется в течение 30 дней.



Дополнительно хотел сообщить о расходах:

1. налог на недвижимость ежегодный 1.5% от стоимости недвижимости.

2. Так как объект продается банком, то в этом случае, комиссию за продажу банк не платит, поэтому Управляющая компания, которая продает от лица банка данные комплексы и в дальнейшем ими управляет, берет 1500 USD за каждый продаваемый апартамент. Цена уже с учетом 1500 USD комиссии. Управляющая компания оказывает полное юридическое сопровождение сделки, открытие в США Escrow account, по сути трастовый счет, через который проходят в США все сделки с недвижимостью, открытие банковского счета, консультации по налогам и поиск и заключение договор с арендатором в случае если, по какой либо причине арендатор не продлил договор. Компания, оказывает очень высокий уровень сервиса , при том что в управлении у нее более 1000 апартаментов во Флориде.

_________________
В Испании всегда светит солнце

Это нормальная, стандартная схема плати только на ескро аккаунт ни куда в сторону. И все будет ОК. Райён там нрмальный я был там раза три. Про цены ни чего не скажу не в курсе сегодняших в этом регионе.

Цитата:"Мы откроем Вас в течение 10 дней счет Escrow account - трастовый счет, через него совершаются все сделки с недвижимостью в США"

Может кто обьяснит про трастовый счёт. Кем этот счёт контролируеться и почему не проплатить просто через мой испанский банк, который имеет свои отделения в США?

_________________
В Испании всегда светит солнце

В переводе на простой язык Escrow это нотариальная контора котороя имеет лицензию USA на оформление сделок с недвижимостью. Они проверяют права на продажу продавца, погашение его долгов, источник вашых доходов, проводят все платежи через себя и выдают вам на это все распечатанную инфорнацию. после этого вы получите права собственности. грубo это так.

Как я поняла, человеку даже приезжать не нужно. Все без него сделают?
Неплохо..!

Мои опасения базируються на том что риэлторская конотра Онлайн находиться в Москве и то что я Чайник в покупке недвижимости в США. У нас в Испании всё немного подругому и я знаю подводные камни. Например они мне откроют Трансфер счёт, а как я могу убедиться что счёт куда я переведу 5000 всупительных взносов не окажеться счётом Пети Иванова который завтра исчезнет?

Alex2000, я бы не решился заочно недвижимость покупать... Да еще у посредников на противоположной стороне земного шара. Даже если не киданут, то втюхают такое, что не будешь потом знать, что с нею делать...

В этом нужно как-то разбираться. Билл продает лодки через интернет. Часто заказы из других стран. Иногда на несколько лодок. Иногда переводят деньги по стоимости недвижимости. Как-то они понимают, что деньги их не уйдут в неизвестном направлении. Нужно будет завтра спросить у Билла. Может это прояснит вопрос.

Они должны прислать вам всю информацию об escrow company. там будут все их реквизиты, в том числе банковские. в любое время до перевода денег позвоните по телефону, в краинем случее откройте wight pages или google map убедитесь что контора живая. там куча информации о компании...
Без escrow вам ни чего в штатах не купить, это закон. Не бойтесь на прямую общаться с escrow офицером.

Вот то что сейчас на маркете в указанном раионе по этой цене.
http://www.floridamoves.com/property/Pr ... %22%3A0%7D

Большое Gracias Николай за понятные ответы. Думаю эта базовая информация послужит любому кто в первый раз покупает недвижимость в США. Как я понимаю во всех 50 штатах правила одинаковы и весь процес покупки проходит через Escrow нотариальную контору которая откроет вам счёт для перевода денег и проверет документы жилья.
Эта схема очень удобна по сравнению с испанской, где вы также оформляете сделку и смену владельца у нотариуса, но проплачиваете в любом банке заранее перед подписанием у нотариуса (или этот процесс происходит одновременно в банке с приглашённым нотариусом). Подводные камни заключаються в том что вы сами должны проверять недвижимость на отсутсвие ипотек, залогов, долгов. Хорошо что для этого есть Катастр который как правило содержит всю информацию и выдаёт её любому по первому требованию. Остаёться одна опасность что в вашем будущем доме живут квартиранты о которых вы ничего не знаете, но у них есть контракт со старым хозяином и он по умолчанию действует минимум 5 лет. Вот вы и будете ждать когда они сьедут. Судиться бесполезно, так как по сдешним гуманным законам редко кого выставляют на улицу даже если они платят за рент не регулярно. Интересно такой проблемы не возникает в США? Если есть квартиранты, то как долго надо ждать когда они сьедут?

Такой проблемы нет она решается на первоначальном этапе договора купли продажи, если вы хотите сохранить жильцов то вам оередадут права лендлорда если не хотите будут указаны сроки когда вам передадут клюци и вы их в тот день получите без проблем. не желающих выселяться просто без вас выбросят на улицу. их прова будут соблюденены т.к им дается извещение за два месяца.